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APE: Attestato prestazione energetica

16/07/2014
APE: Attestato prestazione energetica

Quadro legislativo di riferimento


Legislazione Europea
-Direttiva 2002/91 CE relativa al rendimento energetico nell'edilizia,
-Direttiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio, del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell'edilizia;

Legislazione Italiana
-Decreto Legislativo n. 192/2005 del 19 agosto 2005 integrato con il D.Lgs 311/2006;
- legge 6 agosto 2008 n.133
-DPR 2 aprile 2009, n.59
-Decreto Legislativo n.192/2005 del 3 marzo 2011, n.28
-DPR 16 aprile 2013, n74 e 75
-Decreto Legislativo 63/2013 del 4 giugno 2013 con modificazione in legge il 3 agosto 2013 n.90
-Decreto legge 145 del 23 dicembre 2013 (Destinazione Italia);
-Decreto legge 147 del 27 dicembre 2013 (legge di stabilità)
-Decreto legge 151 del 30 dicembre 2013 (Milleproroghe)
-Decreto legge 23 dicembre 2013, n.145 è stato convertito con modificazioni nella L.21 febbraio 2014, n.9 (in G.U. 21/2/2014, N.43

L'Ape - Attestato di prestazione energetica è un documento ufficiale, rilasciato da un tecnico abilitato dalla Regione, e sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile: l'indice di prestazione energetica (IPE) e la classe energetica. Ormai, in caso di compravendita o stipulazione di un nuovo contratto di affitto, c'è l'obbligo di indicare negli annunci immobiliari l'Ipe e la classe energetica dell'abitazione che sono contenuti appunto nell'Ape. L'Attestato di prestazione energetica è quel documento, che attraverso specifici strumenti di calcolo, determina le prestazioni energetiche dell'immobile e prescrive eventuali raccomandazioni per il miglioramento delle stesse. Deve essere redatto da tecnici qualificati, abilitati e indipendenti. Nel campo relativo alla dichiarazione di indipendenza del certificatore  (D.P.R. 75/2013 Art.3 Requisiti di indipendenza e imparzialità dei soggetti abilitati alla certificazione energetica degli edifici) bisogna indicare obbligatoriamente: nel caso di Nuove Costruzioni il sottoscritto soggetto certificatore esprime l'assenza di conflitto di interessi, tra l'altro, attraverso il non coinvolgimento diretto o indiretto nel processo di progettazione e realizzazione dell'edificio da certificare o con i produttori dei materiali e dei componenti in esso incorporati nonché rispetto ai vantaggi che possano derivarne al richiedente, che in ogni caso non deve essere né il coniuge né un parente fino al quarto grado. Nel caso di Edifici Esistenti il sottoscritto soggetto certificatore esprime l'assenza di conflitto di interessi, ovvero di non coinvolgimento diretto o indiretto con i prodotti dei materiali e dei componenti in esso incorporati nonché rispetto ai vantaggi che possano derivarne al richiedente, che in ogni caso non deve essere né coniuge né parente fino al quarto grado.
Come noto, l'APE (attestato di prestazione energetica) va a sostituire l'ACE, l'Attestato di certificazione energetica. 

1. Quando deve essere obbligatoriamente redatto l'APE?
In caso di compravendita o di trasferimento di proprietà immobiliare a titolo oneroso, oppure di locazione immobiliare. L'attestato di prestazione energetica deve essere disponibile per tutti i potenziali acquirenti o conduttori di un immobile. La consegna del documento può avvenire, invece, al momento della stipula del contratto preliminare con il promissario acquirente o locatario.

2. Validità del vecchio ACE
Se un immobile messo in vendita possiede già un ACE, non c'è obbligo di produrre l'Attestato di Prestazione Energetica. Ovviamente, L'ACE deve essere ancora in corso di validità e il fabbricato non deve avere subito lavori di riqualificazione, tali da modificare le performance energetiche, successivi all'emissione del vecchio documento.

3. E' sempre obbligatorio allegare l'APE?
No, non sempre. Dipende dal tipo di immobile oggetto della
transazione ( compravendita o  locazione). Sono escluse dall'applicazione le seguenti categorie di edifici e di impianti:
gli immobili ricadenti nell'ambito della disciplina della parte seconda e dell'articolo 136, comma 1, lettere b) e c) del Decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio e gli immobili che secondo le norme dello strumento urbanistico devono essere sottoposti a solo restauro e risanamento conservativo nei casi in cui il rispetto delle prescrizioni implicherebbe un'alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto, con particolare riferimento ai caratteri storici o artistici; 
i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando agli ambienti sono mantenuti a temperatura controllata o climatizzati per esigenze del processo produttivo, sono altresì esclusi i fabbricati industriali artigianali e agricoli e le relative pertinenze qualora gli ambienti siano mantenuti a temperatura controllata o climatizzati utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 m2;
gli impianti istallati ai fini del processo produttivo realizzato nell'edificio, anche se utilizzati, in parte non preponderate, per gli usi tipici del settore civile. Punto 9 della DGR VIII_/8745 (9.5). L'applicazione degli obblighi di dotazione e allegazione agli atti di trasferimento a titolo oneroso dell'attestato di certificazione energetica è esclusa per tutte le ipotesi di trasferimento a titolo oneroso di quote immobiliari indivise, nonché di autonomo trasferimento del diritto di nuda proprietà o di diritti reali parziali e nei casi di fusione, di scissione societaria e di atti divisionali.

4. L'APE va allegato solo per contratti di compravendita e non di locazione? 
deve possedere l'Attestato di Prestazione Energetica, questo va allegato non solo agli atti di compravendita e qualsiasi altro atto che comporti un trasferimento di proprietà e/o diritti a titolo oneroso. In caso di locazione di singola unità immobiliare, non è obbligatorio allegare l'Ape al contratto di locazione. Tuttavia, è necessario inserire nel contratto una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, relativa all'attestazione della prestazione energetica degli edifici (Articolo 6, Dlgs 19 agosto 2005 n.192) 

5. Un accordo tra le parti consente di non produrre l'APE?
No, nella maniera più assoluta. Un accordo tra acquirente e venditore o tra locatore e locatario che evita l'allegazione dell'attestato di Prestazione Energetica non è ammissibile ed è illegittimo sulla base del diritto privato.
Un contratto che contenga un accordo di tal genere è, pertanto, nullo. Non ha mai effetto e non può essere sanato.

L'Ape come l' ACE, è un documento soggetto a scadenza, ha la medesima durata temporale, 10 anni a partire dal rilascio, dopo i quali deve essere rinnovato. E' importante ricordare che il rinnovo va fatto ogni volta che sull'immobile avvengono interventi di ristrutturazione che possono comportare modifiche delle prestazioni energetiche.
Nell'attestato di prestazione energetica sono indicati: 
- I dati del proprietario dell'immobile, del catasto energetico, del soggetto certificatore, dell'immobile, dell'edificio e i dati catastali;
- la mappa satellitare dell'edificio
- la classe energetica di appartenenza;
- le emissioni di gas ed effetto serra in atmosfera;
- gli indicatori di prestazione energetica;
- le caratteristiche dell'impianto termico;
- i possibili interventi migliorativi dell'impianto termico dell'edificio;
- il timbro e la firma del soggetto certificatore;
- note.

Le informazioni riportate dall'attestato certificazione energetica sono utili perché, indicando il rendimento energetico dell'immobile, consapevolizzano gli utenti ad un minor consumo evitando così gli sprechi. Inoltre l'attestato prestazione energetica fornisce al futuro acquirente dell'immobile ulteriori e preziose informazioni circa l'effettivo valore di consumo dell'immobile che intende acquistare. 
Ai fini della validità del documento, l'attestato prestazione energetica deve essere inviato telematicamente dal soggetto certificatore alla Regione di appartenenza.

Dal 21 febbraio viene confermata l'abolizione di allegazione in caso di trasferimenti a titolo gratuito ( prime fra tutte le donazioni) e in caso di nuove locazioni. Confermata altresì, nei casi di violazione dell'obbligo di dichiarazione e allegazione agli atti a titolo oneroso, la sostituzione della sanzione amministrativa pecuniaria a quella della nullità, con effetto retroattivo.
Viene infine realizzato un auspicabile intervento di coordinamento normativo con l'eliminazione dell'erroneo richiamo ( ad opera della legge 27 dicembre 2013 n. 147) al non più vigente comma 3 bis del D. Lgs 192/2005. Ora le compravendite e gli affitti stipulati senza allegare l'APE sono validi ma, se l'attestato non viene consegnato entro 45 giorni, i trasgressori sono puniti con multe dai 3.000 ai 18.000 euro.
nelle locazioni di singole unità immobiliari, la multa va dai 1.000 ai 4.000 euro. Se il contratto non eccede i tre anni, la sanzione sarà ridotta della metà. La sanzione deve essere pagata da entrambe le parti in solido e in parti uguali.

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